Simulateur Patrimonial

Foyer	Zone A/Abis	Zone B1	Zone B2/C
1 personne	49 000 €	34 500 €	30 000 €
2 personnes	73 500 €	51 750 €	45 000 €
3 personnes	88 200 €	62 100 €	54 000 €
4 personnes	103 000 €	72 600 €	63 000 €
5+ personnes	117 600 €	82 800 €	72 000 €

Renégociation de crédit
Optimiser son prêt en cours
Principe
La renégociation consiste à demander à sa propre banque une réduction du taux. Le rachat de crédit (module suivant) implique de changer d’établissement. Les deux aboutissent au même résultat mais les coûts diffèrent.
Règle des 3 tiers
L’opération est généralement rentable si :
• Il reste au moins 1/3 de la durée à courir
• L’écart de taux est d’au moins 0,7 à 1 point
• Le capital restant dû est supérieur à 70 000 €
IRA — Ce que dit la loi
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au plus faible de :
• 6 mois d’intérêts sur le capital restant dû au taux du prêt
• 3 % du capital restant dû
À faire
Négocier les IRA à 0 dès le départ
Comparer avec le rachat externe
Inclure les frais de garantie
Calculer le vrai seuil de rentabilité
À éviter
Ignorer le coût des frais de mainlevée
Allonger la durée sans raison
Négliger l’assurance dans le calcul
Signer sans simulation précise
Depuis 2022, le rachat peut aussi concerner l’assurance seule (loi Lemoine) — souvent plus simple et aussi rentable.

Rachat de crédit
Regroupement de crédits — Différent de la renégociation
Rachat vs Renégociation
Renégociation = même banque, on demande un meilleur taux. Rachat = une autre banque rembourse votre prêt et vous en accorde un nouveau, souvent avec regroupement de plusieurs dettes.
Quand le rachat est pertinent
Votre banque refuse de renégocier
Vous avez plusieurs crédits à regrouper (immo + conso)
L’écart de taux justifie les coûts de transfert
Vous souhaitez changer la durée ou libérer de la mensualité
Frais à prévoir
IRA : min(6 mois d’intérêts, 3 % du CRD)
Mainlevée d’hypothèque : 0,5 à 1 % du capital — si garantie hypothécaire
Frais de dossier nouvelle banque
Nouvelle garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque
Indemnité de résiliation caution si cautionné par organisme
À faire
Comparer au moins 3 établissements
Passer par un courtier (souvent 0 frais)
Calculer le coût global sur durée restante
Vérifier le gain net après tous frais
À éviter
Allonger massivement la durée
Oublier les frais de garantie
Signer dans l’urgence
Négliger la nouvelle assurance
Le rachat de crédit ne s’applique qu’aux crédits à taux fixe. Les taux variables peuvent avoir des clauses spécifiques.

Reste à vivre
Indicateur de viabilité quotidienne du dossier
Définition
Le reste à vivre est la somme disponible chaque mois après paiement de toutes les charges fixes (crédits, loyer, charges courantes estimées). Les banques l’analysent en complément du taux d’endettement.
Seuils indicatifs
Composition Seuil minimal Confortable
1 personne 700 € > 1 000 €
2 personnes 1 000 € > 1 400 €
Par enfant + +300 € +400 €
Ce que les banques regardent vraiment
Au-delà du taux HCSF, les banques refusent des dossiers dont le reste à vivre est insuffisant même si le taux est inférieur à 35 %. Un reste à vivre faible signale un risque de défaut en cas d’imprévu.
Les seuils varient selon les établissements et les régions. Certaines banques intègrent aussi les charges de copropriété et les impôts locaux dans le calcul.

Comparateur d’offres
Comparer deux propositions bancaires en temps réel
Comment utiliser ce simulateur
Saisissez les paramètres de deux offres de prêt différentes pour les comparer objectivement sur : mensualité, coût total, TAEG, et coût de l’assurance. Le résultat indique l’offre la plus avantageuse et le gain réel.
Ce qu’il faut comparer
TAEG : indicateur légal de comparaison, il intègre tout
Coût total : intérêts + assurance + frais sur toute la durée
Mensualité assurance incluse : impact mensuel réel
Flexibilité : IRA, modularité, transférabilité (à négocier séparément)
Ne comparer que des offres de même montant et même durée pour un résultat pertinent.

Frais de notaire
Composition et astuces légales
Composition des frais
DMTO (droits de mutation) : taxe départementale (3,80 % ou 4,50 %) + taxe communale (1,20 %) + frais d’assiette (2,37 % des DMTO)
Émoluments du notaire : barème national dégressif TTC
Débours : frais de publication, cadastre, géomètre (800 à 1 200 €)
TVA : applicable sur émoluments et honoraires
Astuces légales pour réduire les frais
Déduction du mobilier : liste valorisée contradictoire — réduit l’assiette des DMTO
Biens neufs : DMTO quasi nuls (TVA incluse dans le prix)
Remise sur émoluments : jusqu’à 10 % pour biens > 150 000 € — à demander
Honoraires libres : négociables sur les actes non tarifés
À faire
Demander le décompte prévisionnel
Établir l’inventaire mobilier signé
Vérifier les débours avant signature
À éviter
Surestimer le mobilier (risque fiscal)
Oublier les frais de garantie bancaire
Confondre frais notaire et frais d’agence
Mise à jour barème émoluments : décret du 26 février 2021. Les DMTO peuvent évoluer par vote départemental chaque année.

Garantie bancaire
Hypothèque — PPD — Caution — Comparatif
Pourquoi une garantie ?
Toute banque exige une garantie sur le prêt immobilier. Elle lui permet de se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur. Il existe 4 formes principales, aux coûts très différents.
Hypothèque conventionnelle
Garantie réelle inscrite sur le bien au bureau des hypothèques. Applicable à tous biens et tous prêts. Coût : taxe publicité foncière (0,715 %) + émoluments notaire + contribution sécurité immobilière (0,10 %) + débours (~250 €). Mainlevée obligatoire à la revente : frais supplémentaires (~0,5 % du capital).
PPD — Privilège de Prêteur de Deniers
Similaire à l’hypothèque mais exonéré de taxe publicité foncière (économie ~0,715 %). Applicable uniquement aux biens anciens (pas VEFA, pas terrain, pas travaux seuls). Rang prioritaire sur les autres créanciers. Option la moins chère parmi les garanties réelles.
Caution Crédit Logement
Organisme de cautionnement mutualisé. Pas d’inscription au bureau des hypothèques → pas de frais de mainlevée à la revente. Fonds mutuel de garantie (FMG) : une partie (entre 50 et 75 %) est restituée à la fin du prêt si pas de sinistre. Trois tranches de taux selon le capital emprunté.
Tranche Commission FMG
< 30 000 € 1,50 % 0,40 %
30 001 — 120 000 € 1,50 % 0,40 %
> 120 000 € 1,20 % 0,40 %
CAMCA / SACCEF (mutuelles)
Cautions proposées par certains réseaux bancaires (Crédit Agricole, Banques Populaires). Fonctionnement similaire au Crédit Logement. Taux légèrement différents selon la convention. Demander le détail à l’établissement.
À faire
Comparer caution vs PPD sur le coût net (après restitution FMG)
Préférer PPD pour ancien si la banque le propose
Négocier la prise en charge partielle des frais de garantie
À éviter
Signer sans comparer les options de garantie
Oublier les frais de mainlevée dans les hypothèques
Négliger la restitution FMG dans le calcul réel
La caution Crédit Logement n’est pas disponible pour tous les profils (indépendants, investisseurs locatifs purs). Dans ce cas, l’hypothèque ou le PPD s’impose. Sources : barème Crédit Logement 2024, art. 2374 Code civil.

Viager
Mécanisme, droits et conseils vendeur / acheteur
Principe
Le viager est une vente immobilière où le prix est converti en bouquet (comptant à la signature) et en rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur (crédirentier). L’acheteur (débirentier) parie sur l’espérance de vie.
Calcul du bouquet et de la rente
La valeur occupée du bien (DUH — Droit d’Usage et d’Habitation) est décotée de 30 à 50 % selon l’âge. Le bouquet est librement fixé (généralement 20 à 30 % de la valeur occupée). La rente est calculée sur le solde via le barème viager (espérance de vie INSEE par âge et genre).
Fiscalité de la rente (vendeur)
La rente viagère est imposée à l’IR sur une fraction imposable selon l’âge à la mise en place :
Âge du crédirentier Fraction imposable
Moins de 50 ans 70 %
50 à 59 ans 50 %
60 à 69 ans 40 %
70 ans et plus 30 %
Point mort et TRI
Le point mort est la durée au-delà de laquelle l’acheteur a payé plus que la valeur marché du bien. Le TRI acheteur est d’autant meilleur que le vendeur vit peu longtemps. Le TRI vendeur s’améliore avec la longévité.
Espérance de vie source : tables de mortalité INSEE 2024 (TV 2020-2022). La rente doit être indexée obligatoirement sur un indice (art. L.112-2 CMF) : généralement l’indice des rentes viagères publié par l’INSEE.

Exonération primo-cession hors RP
CGI art. 150 U II 1° bis — Conditions strictes
Principe
Un propriétaire qui vend un bien autre que sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération totale de plus-value s’il remplit toutes les conditions suivantes.
Conditions cumulatives
Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession
Utiliser tout ou partie du prix de cession pour acquérir ou construire une RP dans un délai de 24 mois
Ne pas avoir bénéficié de ce dispositif dans les 4 années précédentes
Le bien cédé n’est pas la RP actuelle
Remploi partiel
Si le remploi est partiel, l’exonération est proportionnelle au montant remployé. Exemple : prix de vente 200 000 €, remploi 150 000 € → exonération sur 75 % de la PV.
À faire
Documenter la non-propriété de RP sur 4 ans
Respecter le délai de 24 mois pour le remploi
Conserver tous les justificatifs (baux, quittances)
À éviter
Confondre avec l’exonération RP directe
Dépasser le délai de 24 mois
Oublier de déclarer l’exonération via le notaire
Sources : CGI art. 150 U II 1°bis. BOFiP : BOI-RFPI-PVI-10-40-50. Le notaire est responsable de la déclaration.

Donation pleine propriété
Abattements & droits 2025 — CGI art. 779 et 777
Abattements légaux
Lien de parenté Abattement tous 15 ans
Enfant (de chaque parent) 100 000 €
Petit-enfant 31 865 €
Arrière-petit-enfant 5 310 €
Conjoint / partenaire PACS 80 724 €
Frère / sœur 15 932 €
Neveu / nièce 7 967 €
Personne handicapée +159 325 € cumulable
Tranches de droits
Fraction nette (après abatt.) Taux
Jusqu’à 8 072 € 5 %
8 073 — 12 109 € 10 %
12 110 — 15 932 € 15 %
15 933 — 552 324 € 20 %
552 325 — 902 838 € 30 %
902 839 — 1 805 677 € 40 %
Au-delà 45 %
Don familial de sommes d’argent
En plus de l’abattement classique, un don de sommes d’argent exonéré de 31 865 € est possible si : donateur ≥ 80 ans, donataire majeur, lien parent/enfant/petit-enfant/neveu. Non cumulable sur la même tranche.
À faire
Anticiper les donations tous les 15 ans
Enregistrer la donation chez un notaire
Combiner avec don d’argent exonéré
Prévoir la réserve héréditaire
À éviter
Dépasser la quotité disponible
Oublier le rapport à succession
Donations tardives sans planification
Abattements actualisés au 1er janvier 2025. Sources : CGI art. 779, 777, 790 G. Rappel : toute donation doit être déclarée même si exonérée (formulaire 2735).

Plus-value immobilière
Art. 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts
Régime général
La plus-value immobilière est imposée à 19 % au titre de l’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements.
Abattements pour durée de détention
Durée Abat. IR Abat. PS
0-5 ans 0 % 0 %
6 ans 6 % 1,65 %
Par an 6-21 +6 %/an +1,65 %/an
22 ans 100 % 28 %
Par an 23-30 — +9 %/an
30 ans — 100 %
Surtaxe sur PV élevées
PV imposable IR Surtaxe
50 001 — 100 000 € 2 %
100 001 — 150 000 € 3 %
150 001 — 200 000 € 4 %
200 001 — 250 000 € 5 %
> 250 000 € 6 %
Exonérations notables
Résidence principale : exonération totale et immédiate
Cession < 15 000 € : exonération totale
Première cession d’un logement autre que RP si pas propriétaire 4 ans avant
Retraités et invalides sous conditions de ressources
Textes de référence : CGI art. 150 U à 150 VH. Dernière modification significative : loi de finances 2024.

Rentabilité locative
Les 3 niveaux de rendement — ce qu’ils mesurent vraiment
Rendement brut
Loyer annuel brut ÷ Investissement total × 100
Le loyer annuel est basé sur le loyer HC × 12, sans déduire la vacance. L’investissement total inclut prix d’achat, frais de notaire, travaux et ameublement.
C’est l’indicateur de première lecture — utile pour comparer rapidement deux biens, mais trompeur car il ignore toutes les charges et la fiscalité.
Rendement net
(Loyer effectif annuel − Charges propriétaire) ÷ Investissement total × 100
Le loyer effectif tient compte de la vacance locative. Les charges propriétaire incluent : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO et frais de gestion.
C’est le vrai indicateur de performance locative brute, avant impôt. Il permet de comparer des biens avec des charges différentes.
Rendement net fiscal
(Loyer effectif − Charges − Impôt sur loyers) ÷ Investissement total × 100
L’impôt est calculé selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP) appliqué à votre TMI + prélèvements sociaux 17,2 %. C’est le seul indicateur comparable à d’autres placements (fonds euros, actions, SCPI).
Note : la mensualité de crédit n’entre pas dans le calcul des rendements — elle impacte uniquement le cash-flow.
Cash-flow mensuel
(Loyer effectif − Charges − Impôt) ÷ 12 − Mensualité crédit
Résultat net de trésorerie chaque mois. Positif = autofinancement. Négatif = effort d’épargne forcé.
Un cash-flow négatif ne signifie pas un mauvais investissement : la constitution de patrimoine peut compenser.
Régimes fiscaux
Régime Seuil Base imposable
Micro-foncier (nu) < 15 000 €/an Loyers × 70 %
Réel foncier (nu) Tous Loyers − charges réelles
LMNP Micro-BIC < 77 700 €/an Loyers × 50 %
LMNP Réel Tous Loyers − charges − amortissements
À faire
Comparer le rendement net fiscal entre régimes
Intégrer vacance et risque d’impayés
Actualiser la taxe foncière chaque année
Prévoir un fonds travaux (1 % du prix/an)
À éviter
Décider sur le rendement brut seul
Oublier la taxe foncière dans les charges
Confondre cash-flow et rendement
Ignorer l’imposition des loyers
Seuils Micro-BIC 2026 : 77 700 € (meublé classique), 188 700 € (meublé de tourisme classé) — CGI art. 50-0 / LF 2024.

TRI & VAN
Les indicateurs du patrimoine long terme
TRI — Taux de Rendement Interne
Le TRI est le taux qui annule la VAN. Il exprime le rendement annualisé de l’investissement en tenant compte de tous les flux : apport, cash-flows nets, et produit de cession. C’est l’indicateur de référence pour comparer des investissements.
VAN — Valeur Actuelle Nette
La VAN actualise tous les flux futurs au taux cible (votre rendement minimum attendu). Si VAN > 0, l’investissement surperforme votre exigence. Si VAN < 0, il y a destruction de valeur relative.
Interprétation
TRI Interprétation
< 3 % Moins bon qu’un fonds euros
3 — 5 % Correct, à comparer avec SCPI
5 — 8 % Bon investissement
> 8 % Excellent (vérifier les hypothèses)
Sensibilités à tester
Revalorisation : tester 1 %, 2 %, 3 % pour mesurer la robustesse
Cash-flow : que se passe-t-il si le loyer baisse de 10 % ?
Durée : le TRI s’améliore souvent avec le temps (fiscalité PV)
Le TRI calculé sur l’apport intègre l’effet levier du crédit. Le TRI sur investissement total permet de comparer sans levier.

Livret A & LDDS
Épargne réglementée exonérée d’impôts
Caractéristiques 2026
Taux : 1,50 % depuis le 1er février 2026 (décision BdF / Ministère Économie)
Plafond Livret A : 22 950 € (hors intérêts capitalisés)
Plafond LDDS : 12 000 €
Fiscalité : 0 % (ni IR, ni prélèvements sociaux)
Liquidité : disponible à tout moment
Règle des quinzaines
Les intérêts sont calculés par quinzaine : du 1er au 15, du 16 au dernier jour du mois. Pour maximiser :
• Versements : avant le 1er ou le 16
• Retraits : après le 1er ou le 16
Les intérêts sont capitalisés chaque 31 décembre.
Quand utiliser le Livret A ?
Épargne de précaution : 3 à 6 mois de charges — toujours disponible
Court terme : horizon < 2 ans, meilleur rapport sécurité/rendement
Apport futur : épargner méthodiquement avant acquisition
Révision du taux : tous les 1er février et 1er août selon formule BdF (inflation IPCH + OAT 3 mois, plancher 0,5 %). Prochaine révision : 1er août 2026.

Veille réglementaire VELUM
Système de mise à jour des paramètres légaux
Principe
VELUM intègre un tableau de veille réglementaire qui recense tous les paramètres légaux utilisés dans les simulateurs, leur date de dernière mise à jour, et leur prochaine échéance de révision.
Éléments surveillés
Taux du Livret A (révision semestrielle)
Taux HCSF et dérogations (annuel)
Barème DMTO départementaux (vote annuel)
Plafonds PTZ et zones (annuel)
Abattements plus-value (loi de finances)
Seuils micro-foncier et micro-BIC (loi de finances)
Taux prélèvements sociaux (loi de finances)
Barème émoluments notaires (décret)
Cette fonctionnalité est destinée à évoluer vers une alerte automatique lors de modifications réglementaires impactant les calculs de l’application.

Droits de succession
CGI art. 777 & 779 — barème 2026
Principe
Les droits sont calculés sur la part nette reçue par chaque héritier (actif − passif, divisé par le nombre d’héritiers de ce rang), après un abattement dépendant du lien de parenté.
Abattements 2026
Enfant : 100 000 € (par parent, tous les 15 ans)
Conjoint / PACS : exonération totale (art. 796-0 bis)
Petit-enfant : 1 594 € (succession)
Frère / sœur : 15 932 €
Beau-fils / belle-fille élevé(e) par le défunt : 15 932 € (nouveauté 2026)
Neveu / nièce : 7 967 €
Personne handicapée : +159 325 € cumulable
Barème ligne directe
5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10, 15, 20 % (jusqu’à 552 324 €), 30, 40 et 45 % au-delà de 1 805 677 €.
Les donations de moins de 15 ans s’imputent sur l’abattement. Sources : CGI art. 777, 779, 796-0 bis. Barèmes inchangés en 2026 (gelés jusqu’en 2028).

Usufruit & Nue-propriété
CGI art. 669 — valeur fiscale vs économique
Barème fiscal (art. 669)
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier : 90 % avant 21 ans, puis −10 points par tranche de 10 ans, jusqu’à 10 % au-delà de 90 ans. La nue-propriété est le complément à 100 %.
Âge usufruitier Usufruit Nue-pr.
Jusqu’à 20 ans 90 % 10 %
21–30 80 % 20 %
31–40 70 % 30 %
41–50 60 % 40 %
51–60 50 % 50 %
61–70 40 % 60 %
71–80 30 % 70 %
81–90 20 % 80 %
91 ans et + 10 % 90 %
Usufruit temporaire
Estimé à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir dépasser la valeur viagère.
Valeur fiscale vs économique
La valeur fiscale (art. 669) est obligatoire pour les droits de donation/succession et l’IFI. La valeur économique (espérance de vie INSEE + rendement du bien) reflète la réalité : elle sert pour une vente, un partage, ou pour mesurer l’efficacité d’une transmission (on transmet une valeur réelle élevée en ne payant des droits que sur la valeur fiscale, souvent inférieure).
Barème inchangé depuis la loi de finances 2004. Source : CGI art. 669.

Impôt sur la Fortune Immobilière
CGI art. 964 à 982 — 2026
Seuil & assiette
L’IFI est dû si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
Barème (5 tranches)
Jusqu’à 800 000 € : 0 %
800 000 – 1 300 000 € : 0,50 %
1 300 000 – 2 570 000 € : 0,70 %
2 570 000 – 5 000 000 € : 1,00 %
5 000 000 – 10 000 000 € : 1,25 %
Au-delà : 1,50 %
Décote
Pour un patrimoine entre 1,3 et 1,4 M€ : décote = 17 500 − 1,25 % × patrimoine taxable.
Réductions
Dons à certains organismes : 75 % du don déductible de l’IFI (art. 978, plafond 50 000 €).
Le barème démarre à 800 000 € une fois le seuil de 1,3 M€ franchi. Sources : CGI art. 964, 977, 978.

Marchand de biens
TVA, IS/IR, droits réduits — 2026
Droits d’acquisition réduits
0,715 % au lieu de 5–6 % si engagement de revendre dans 5 ans (art. 1115 CGI). Dépassement : rappel des DMTO + intérêts.
Régimes de TVA
Marge sans option : bien ancien acheté à un particulier, revendu à un particulier. TVA sur (PV−PA) × 20/120. TVA travaux perdue.
Marge avec option : idem mais récupération de la TVA travaux/frais. Intérêt seulement si acquéreur assujetti.
Prix total : neuf ou rénovation lourde (immeuble « neuf » au sens fiscal). TVA sur tout le prix, récupération totale.
Hors champ : aucune TVA collectée.
Imposition du bénéfice
IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. IR/BIC : barème progressif. Aucun abattement pour durée de détention (régime professionnel).
La TVA conditionne toute l’opération : à analyser dès le sourcing. Un expert-comptable est indispensable. Sources : CGI art. 268, 1115, 219.

SCPI — Rendement & fiscalité
Revenus fonciers, démembrement — 2026
Modes de détention
Pleine propriété : revenus + plus-value.
Nue-propriété (démembrement temporaire) : achat décoté (selon clé), aucun revenu pendant le démembrement, récupération de la pleine propriété au terme. Idéal pour capitaliser sans fiscalité.
Usufruit : perçoit les revenus pendant la durée, sans capital au terme. Souvent pour une personne morale (IS).
Fiscalité des revenus
Revenus fonciers : imposés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Régime micro-foncier possible (abattement 30 %) si revenus fonciers < 15 000 €/an. SCPI européennes : fiscalité atténuée (crédit d’impôt, pas de PS).
Plus-value de cession
Régime des plus-values immobilières des particuliers (abattements pour durée, exo. IR 22 ans / PS 30 ans).
Les clés de démembrement commerciales des SCPI diffèrent souvent du barème fiscal art. 669. Source : CGI art. 8, 150 UB.

Assurance-vie
Fiscalité des rachats — CGI art. 125-0 A — 2026
Principe
Seule la part d’intérêts contenue dans un rachat est imposée (au prorata : intérêts / capital total). Le capital versé n’est jamais taxé.
Avant 8 ans
PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), ou barème sur option.
Après 8 ans
Abattement annuel : 4 600 € (seul) / 9 200 € (couple) sur les intérêts
Au-delà : 7,5 % IR (primes < 150 000 €) + 17,2 % PS
Primes > 150 000 € : 12,8 % IR sur la fraction excedentaire
Transmission
Primes versées avant 70 ans : abattement 152 500 € par bénéficiaire (art. 990 I). Après 70 ans : abattement global 30 500 € (art. 757 B).
Le modèle calcule la quote-part d’intérêts et applique l’abattement 8 ans. Source : CGI art. 125-0 A, 990 I.

Plan d’Épargne en Actions
Plafond, fiscalité — 2026
Plafond
150 000 € de versements (PEA bancaire) + 75 000 € (PEA-PME), cumulables.
Fiscalité selon la durée
Avant 5 ans : tout retrait = clôture du plan + plus-value taxée au PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS).
Après 5 ans : plus-values exonérées d’IR, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent. Retraits partiels possibles sans clôture.
Sortie en rente viagère
Après 5 ans, la rente est exonérée d’IR ; les PS portent sur une fraction selon l’âge.
Approximations du modèle : PS à 17,2 % sur toute la plus-value (les PEA ouverts avant 2018 peuvent relever de taux historiques par couches, non modélisés). Rendement supposé constant. Source : CGI art. 150-0 A, 157.

Intérêts composés
Capitalisation & règle des 72
Principe
Les intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts. Capital final = capital initial × (1 + taux)^durée, auquel s’ajoutent les versements périodiques capitalisés.
Règle des 72
Le capital double en environ 72 / taux années. Ex. à 6 %/an : doublement en ~12 ans.
Valeur réelle
Le pouvoir d’achat est calculé en déflatant le capital par l’inflation : valeur réelle = capital / (1 + inflation)^durée.
Modèle théorique à rendement et inflation constants, hors fiscalité. Sert à illustrer l’effet de la capitalisation longue durée.

Financement
Capacité d’emprunt
Montant finançable — taux d’endettement maximum fixé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière

Revenus mensuels nets

Revenu Emprunteur 1 (€/mois)iSalaire net mensuel après impôts. Inclure primes récurrentes proratisées sur 12 mois. Pour les indépendants : moyenne des 3 derniers bilans.

Revenu Emprunteur 2 (€/mois)iCo-emprunteur (conjoint, associé). Laisser à 0 pour un emprunt solo.

Revenus locatifs (€/mois)iLoyers perçus actuellement. Les banques retiennent 70 % pour neutraliser le risque de vacance locative.

Revenus financiers (€/mois)iDividendes, coupons, SCPI, compte-titres. Retenus à 100 % si réguliers sur 2-3 ans, justifiés par avis d'imposition.

Autres revenus retenus (€/mois)iPension alimentaire reçue (jugement), retraite, AAH, BIC/BNC moyennés. Exclure RSA, APL, allocations familiales : non retenus par les banques.

Paramètres

Charges mensuelles existantes (€)iTotal des remboursements mensuels de crédits en cours : auto, conso, immobilier existant. Assurance comprise.

Taux d’endettement cible (%)iPlafonné à 35 % par le HCSF depuis 2022, assurance incluse. Dérogations possibles jusqu'à 37 % pour 20 % des dossiers (primo-accédants en priorité).

Taux nominal (%/an)iTaux d'intérêt hors assurance. Taux moyens marché juin 2026 : 3,25 % (15 ans), 3,39 % (20 ans), 3,44 % (25 ans) — source Meilleurtaux. Meilleurs profils : jusqu’à 0,3 pt en dessous.

Assurance TAEA (%/an)iTaux Annuel Effectif d'Assurance. Entre 0,10 % (délégation, jeune profil) et 0,60 % (groupe, risque aggravé). Inclus dans le taux d'endettement HCSF.

Durée (années)iMax 25 ans HCSF (27 ans pour neuf ou travaux > 25 % du coût total). Au-delà : dérogation exceptionnelle.

Apport personnel (€)iSomme disponible immédiatement. Doit couvrir a minima les frais de notaire (~8 % ancien, ~3 % neuf). Inclure déblocage épargne, donation, héritage.

Ma mensualité souhaitée

Saisissez votre mensualité cible pour voir le capital finançable et votre taux d’endettement réel — comparé au maximum HCSF.

Mensualité souhaitée assurance incluse (€/mois)iMontant que vous souhaitez rembourser chaque mois. Peut être inférieur au maximum HCSF (confort) ou supérieur (dossier sous dérogation).

⚖️
Calcul en temps réel

Financement
Simulation de prêt
Tableau d’amortissement complet, TAEG, CRD et IRA à l’échéance choisie

Paramètres du crédit

Montant emprunté (€)iCapital net à financer. Correspond au prix du bien moins l'apport, hors frais de notaire (sauf si intégrés).

Taux nominal (%/an)iTaux hors assurance et frais. Taux moyens juin 2026 : 3,25 % (15 ans), 3,39 % (20 ans), 3,44 % (25 ans). Le TAEG est l’indicateur légal de comparaison.

Assurance TAEA (%/an)iEntre 0,10 % (délégation, jeune profil) et 0,60 % (groupe bancaire). Loi Lemoine 2022 : résiliation à tout moment.

Durée (années)iPlus la durée est longue, moins la mensualité est élevée, mais le coût total augmente. Tester plusieurs durées.

Frais de dossier (€)iEntre 0 (via courtier) et 1 500 €. Négociables. Intégrés dans le calcul du TAEG.

TypeiAmortissable : remboursement progressif capital + intérêts. In fine : intérêts seuls, capital en une fois à l'échéance — réservé aux investisseurs avec nantissement.

Type d'assuranceiFixe : prime calculée sur le capital initial emprunté (constant). Dégressive : prime calculée sur le capital restant dû chaque mois — moins chère sur la durée, souvent proposée aux emprunteurs jeunes.

CRD & IRA à l’échéance

Capital restant dû à l’échéance n° —

📊
Résultats en attente

Tableau d’amortissement complet

Page 1

Financement
Mensualité → Capital
Calculer le montant finançable à partir d’une mensualité cible

Paramètres

Mensualité cible (€)iMontant maximum que vous souhaitez rembourser chaque mois, assurance incluse. Doit respecter le seuil HCSF de 35 % de vos revenus nets.

Taux nominal (%/an)iTaux d'intérêt hors assurance proposé par la banque ou estimé selon le marché.

Assurance TAEA (%/an)iTaux Annuel Effectif d\u2019Assurance. Entre 0,10 % (délégation, jeune profil) et 0,60 % (groupe bancaire). Mettre 0 pour ignorer l\u2019assurance. Le capital est résolu par itération (méthode CCI).

Durée souhaitée (années)iTester plusieurs durées pour voir l'impact sur le capital finançable. Max HCSF : 25 ans (27 ans neuf/travaux).

Apport personnel (€)iS'ajoute au capital emprunté pour calculer le budget acquisition total.

Comparaison multi-durée

Durée Capital Budget total Coût crédit

🧮
Résultats en attente

Financement
Lissage PTZ
Combinaison Prêt Principal + PTZ — mensualités par phase et lissage recommandé

Prêt principal

Montant (€)iCrédit classique auprès de la banque. S'ajoute au PTZ pour financer l'opération.

Taux nominal (%/an)iTaux nominal hors assurance du prêt principal.

Assurance TAEA (%/an)iEntre 0,10 % (délégation, jeune profil) et 0,60 % (groupe bancaire). Calculée sur capital initial (CCI).

Durée (années)iDoit être supérieure ou égale à la durée totale du PTZ.

PTZ — Prêt à Taux Zéro

Montant PTZ (€)iPlafond selon zone (A, B1, B2, C) et composition du foyer. Vérifier éligibilité sur service-public.fr.

Durée totale PTZ (années)iDurée totale remboursement PTZ, différé inclus (10 à 25 ans selon revenus et zone).

Différé PTZ (années)iPériode sans rembourser le PTZ (5, 10 ou 15 ans selon tranche de revenus). Le prêt principal seul est remboursé.

🔄
Calcul en attente

Financement
Renégociation de crédit
Pertinence financière, gain net et seuil de retour sur investissement

Crédit actuel

Capital restant dû (€)iMontant figurant sur votre tableau d'amortissement ou relevé bancaire. À demander à votre banque.

Taux actuel (%/an)iTaux nominal hors assurance figurant sur votre offre de prêt initiale.

Durée restante (années)iNombre d'années restant à courir sur votre prêt actuel.

Mensualité actuelle hors assurance (€)iMensualité hors assurance de votre prêt actuel. Si inconnue, laisser à 0 : calculée automatiquement.

Nouveau crédit proposé

Nouveau taux (%/an)iTaux proposé par la banque ou négocié. L'écart minimal recommandé est de 0,7 à 1 point.

Durée (années)iPeut être identique ou différente de la durée restante. Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total.

IRA (€)iPlafonnées légalement au plus faible de : 6 mois d'intérêts sur le CRD au taux du prêt, OU 3 % du CRD. Négociables à 0 € si prévu au contrat.

Frais dossier + garantie (€)iFrais de dossier nouvelle banque + mainlevée hypothèque ou rachat caution. Entre 1 500 et 3 000 € selon le dossier.

⚖️
Analyse en attente

Financement
Rachat de crédit
Regroupement de plusieurs crédits — calcul du gain net et du nouveau profil d’endettement

Crédits à regrouper

LibelléCRD (€)Mens. (€)

Nouveau prêt de regroupement

Taux nouveau prêt (%/an)iTaux proposé par l'organisme de rachat. Généralement légèrement supérieur au prêt immobilier seul car le risque est mutualisé avec des crédits conso.

Durée nouveau prêt (années)iSouvent allongée pour réduire la mensualité. Attention : allonger augmente le coût total. Trouver le bon équilibre.

Frais de rachat (IRA + garantie + dossier) (€)iIRA sur le crédit immobilier + frais de mainlevée hypothécaire ou rachat caution + frais de dossier du nouvel établissement. Entre 3 000 et 8 000 € selon le dossier.

Revenus mensuels nets (€)iPour calculer le nouveau taux d'endettement après rachat.

🔃
Analyse en attente

Financement
Reste à vivre
Solvabilité quotidienne du foyer — indicateur complémentaire au taux d’endettement

Revenus mensuels nets

Total revenus nets (€/mois)iSomme de tous les revenus nets du foyer : salaires, loyers, retraites, pensions. Utiliser le même montant que pour la capacité d'emprunt.

Nombre de personnes dans le foyeriAdultes + enfants à charge. Permet de calculer le reste à vivre par unité de consommation.

Charges fixes mensuelles

Mensualité crédit futur (€)iMensualité du prêt envisagé, assurance incluse. C'est la charge principale à valider.

Autres crédits en cours (€/mois)iTotal des remboursements de crédits existants hors nouveau prêt.

Loyer actuel (€/mois)iSi vous continuez à louer pendant la période de construction ou en attendant la livraison. 0 si vous quittez votre logement.

Charges courantes estimées (€/mois)iÉnergie, alimentation, transports, télécom, assurances, abonnements. En moyenne 1 500 à 2 500 € pour 2 personnes selon mode de vie.

Charges de copropriété / entretien (€/mois)iQuote-part charges copropriété + provisions travaux. Souvent oubliées dans les calculs.

🏡
Calcul en attente

Financement
Comparateur d’offres
Comparer deux propositions bancaires côte à côte — même montant, mêmes conditions

Paramètres communs

Montant emprunté (€)iIdentique pour les deux offres pour une comparaison valide.

Durée (années)iIdentique pour les deux offres.

Offre A — Banque 1

Taux nominal A (%/an)iTaux hors assurance de la première offre.

Assurance A (%/an)iTAEA de la première offre. Demander la délégation pour comparer.

Frais de dossier A (€)iFrais facturés par la banque A. Négociables.

Offre B — Banque 2

Taux nominal B (%/an)iTaux hors assurance de la deuxième offre.

Assurance B (%/an)iTAEA de la deuxième offre. Si délégation externe, souvent 0,10 à 0,20 %.

Frais de dossier B (€)iFrais facturés par la banque B.

⚖️
Comparaison en attente

Immobilier
Frais de notaire
Estimation DMTO, émoluments et débours selon type de bien — barème 2021

Paramètres

Prix du bien (€)iPrix net vendeur figurant au compromis, hors mobilier si déduction prévue.

Type de bieniAncien (>5 ans) : DMTO pleins (~7-8 % total). Neuf/VEFA : TVA incluse dans prix, DMTO réduits (~2-3 %). Terrain : DMTO selon usage.

DMTO départementaliTaux voté par le Conseil Départemental. La majorité des départements sont à 3,80 %. Vérifier auprès de votre notaire pour votre département.

Primo-accédant ?iAcquéreur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années. La LF 2026 permet aux départements d'exonérer la part départementale des DMTO. À vérifier selon votre département.

Valeur mobilier déduit (€)iMobilier (cuisine, électroménager, meubles) valorisé séparément. Réduit l'assiette DMTO. Requiert un inventaire contradictoire signé aux deux parties.

📋
Décompte estimatif

Immobilier
Plus-value immobilière
Imposition nette après abattements pour durée de détention — CGI art. 150 U à 150 VH

Situation du vendeur

Êtes-vous propriétaire de votre résidence principale ?iSi vous n'êtes pas propriétaire de votre RP depuis plus de 4 ans, vous pouvez bénéficier d'une exonération spéciale même sur un bien locatif ou secondaire.

Vous vendez un bien sans être propriétaire de votre RP ?iConditions : ne pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 4 ans, remploi du prix dans les 24 mois pour acquérir une RP, pas de bénéfice du dispositif dans les 4 ans.

Montant remployé (€)

Prix de revient corrigé

Prix d’achat (€)iPrix figurant dans l'acte notarié d'acquisition, hors frais.

Frais d’acquisition (€)iFrais de notaire réels. Si 0, le forfait légal de 7,5 % est appliqué automatiquement (souvent plus favorable).

Travaux (€)iDépenses sur factures (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration). Si 0 et détention > 5 ans : forfait légal 15 % du prix d'achat appliqué si plus avantageux.

Prix de cession

Prix de vente (€)iPrix net vendeur figurant dans l'acte de cession.

Frais de cession (€)iHonoraires d'agence à charge vendeur, diagnostics. Déductibles du prix de vente pour le calcul de la PV.

Durée de détention (années)iCalculée de date à date entre acte d'achat et acte de vente. Chaque année génère des abattements croissants.

Nature du bieniRésidence principale : exonération totale immédiate. Locatif/secondaire : régime général avec abattements progressifs.

📈
Calcul en attente

Investissement
Rentabilité locative
Rendement brut, net et net fiscal — cash-flow mensuel après fiscalité

Investissement total

Prix d’achat (€)iPrix net vendeur. La rentabilité doit être calculée sur le coût all-in.

Frais de notaire (€)iUtilisez le simulateur Frais de notaire pour les calculer précisément.

Travaux (€)iCoût total de rénovation ou d'aménagement avant mise en location.

Ameublement (€)iSi LMNP : mobilier amortissable en régime réel. Intégrer dans l'investissement total.

Revenus locatifs

Loyer mensuel HC (€)iLoyer hors charges, hors taxe foncière. Base de calcul de tous les rendements.

Vacance locative (semaines/an)iNombre de semaines sans locataire par an. Moyenne nationale : 3-4 semaines. À ajuster selon le marché local.

Charges propriétaire

Taxe foncière (€/an)iÀ la charge exclusive du propriétaire. Demander à l'ancien propriétaire ou vérifier sur avis d'imposition.

Charges copropriété (€/an)iQuote-part annuelle non récupérable sur locataire (entretien, syndic, ravalement).

Assurance PNO (€/an)iObligatoire en copropriété depuis loi Alur 2014. Entre 100 et 300 €/an selon surface.

Gestion locative (% loyer)iCommission d'agence : 6 à 10 % TTC. Laisser à 0 pour gestion directe.

Mensualité crédit (€)iRemboursement mensuel du crédit affecté à ce bien, assurance incluse.

Fiscalité

TMIiTranche Marginale d'Imposition sur le revenu. Consulter votre dernier avis d'imposition.

Régime d’impositioniMicro-foncier (nu, <15k€/an) : abatt. 30 %. Réel foncier : charges déductibles. Micro-BIC (meublé, <77,7k€) : abatt. 50 %. LMNP réel : amortissements.

Amortissement (régime réel BIC)

StatutiLMNP : non professionnel (recettes < 23 000 €/an ou < autres revenus du foyer). LMP : professionnel (recettes > 23 000 € ET > autres revenus). Même mécanique d'amortissement ; le LMP permet d'imputer les déficits sur le revenu global et exonère la PV pro sous conditions.

Quote-part terrain (%)iLe terrain n'est JAMAIS amortissable. Part de la valeur totale : 10-15 % en zone rurale, 15-25 % en ville moyenne, 25-40 % en grande ville (Paris/Lyon/Nice). Défaut 15 %. À documenter (acte notarié, DVF) — première ligne vérifiée en contrôle.

Durée amortissement mobilier (ans)iMobilier et équipements : 5 à 10 ans selon la nature (électroménager 5-7 ans, meubles 7-10 ans). Défaut 7 ans.

Frais de notaire amortis ?iLes frais de notaire et d'agence peuvent être immobilisés (amortis avec le bâti) OU passés en charges la 1re année. Ici, s'ils sont amortis, ils s'ajoutent à la base bâti.

🏠
Analyse en attente

Investissement
TRI & VAN
Taux de Rendement Interne et Valeur Actuelle Nette — vision patrimoniale long terme

Hypothèses

Investissement total (€)iPrix + notaire + travaux + ameublement. Coût all-in de l'opération.

Apport personnel (€)iCapital propre investi. Le TRI calculé sur l'apport intègre l'effet levier du crédit.

Cash-flow net mensuel (€)iFlux mensuel net après toutes charges, crédit et fiscalité. Peut être négatif (effort d'épargne).

Durée de détention (années)iHorizon jusqu'à la revente. Fortement impacté par la fiscalité de la plus-value selon la durée.

Revalorisation annuelle (%)iHypothèse de progression du prix par an. Tester 1 % (pessimiste), 2 % (neutre), 3,5 % (optimiste urbain).

Taux d’actualisation cible (%)iRendement minimum attendu. Si TRI > taux cible, VAN > 0 : l'investissement crée de la valeur.

CRD estimé à la revente (€)iCapital restant dû au moment de la vente. Déduit du produit de cession. Vérifiable sur le tableau d'amortissement.

📐
Calcul en attente

Épargne
Livret A
Épargne réglementée — exonérée d’IR et de prélèvements sociaux — taux 2,40 % (fév. 2025)

Paramètres

Capital initial (€)iSomme déjà placée ou versement initial. Plafond Livret A : 22 950 €. Plafond LDDS : 12 000 €. Les intérêts peuvent dépasser ces plafonds.

Versement mensuel (€)iVersements réguliers. Verser avant le 1er ou le 16 du mois pour maximiser les intérêts (règle des quinzaines).

Taux annuel (%)iTaux Livret A : 1,50 % depuis le 1er fév. 2026. Prochaine révision : 1er août 2026. Modifiez si le taux change.

Durée (années)iLes intérêts sont capitalisés chaque 31 décembre. Plus la durée est longue, plus l'effet des intérêts composés est significatif.

💎
Simulation en attente

Veille réglementaire
Tableau de veille
Paramètres légaux intégrés dans VELUM — dates de mise à jour et prochaines révisions

Immobilier
Garantie bancaire
Hypothèque, PPD, Caution Crédit Logement — comparatif du coût réel net

Paramètres du prêt

Montant emprunté (€)iCapital net à garantir. La base de calcul de toutes les garanties.

Type de bieniAncien : PPD possible (économie taxe publicité foncière). Neuf/VEFA et terrain : PPD impossible, hypothèque obligatoire.

Durée du prêt (années)iImpacte marginalement les émoluments notaire. La caution Crédit Logement n'en dépend pas.

Restitution FMG estimée (% du FMG)iLe Fonds Mutuel de Garantie Crédit Logement est restitué en partie à la fin du prêt (50 à 75 % si pas de sinistre). Valeur par défaut : 60 %.

🔐
Comparatif en attente

Immobilier
Viager complet
Bouquet, rente, espérance de vie INSEE, point mort — TRI acheteur & vendeur

Le bien & le vendeur

Valeur vénale libre du bien (€)iValeur de marché si le bien était libre d'occupation. Base de calcul de la décote viagère.

Âge du vendeur (crédirentier)iDétermine l'espérance de vie INSEE et la fraction imposable de la rente (30 % si 70+ ans).

Genre du vendeuriL'espérance de vie varie selon le sexe (tables INSEE 2024 : +4 ans en moyenne pour les femmes).

Décote d'occupation DUH (%)iDroit d'Usage et d'Habitation : décote appliquée à la valeur libre pour obtenir la valeur occupée. Typiquement 30 à 50 % selon l'âge et l'espérance de vie.

Structure financière

Bouquet (% de la valeur occupée)iVersement comptant à la signature. Librement négocié. Généralement 20 à 30 % de la valeur occupée. Peut être nul (viager sans bouquet).

Taux de capitalisation rente (%)iTaux utilisé pour calculer la rente annuelle à partir du capital à renter. Généralement 4 à 6 %. Intègre l'espérance de vie et le rendement cible acheteur.

Revalorisation rente (%/an)iIndexation annuelle obligatoire (art. L.112-2 CMF). Généralement indexée sur l'indice des rentes viagères INSEE ou l'IPC. Valeur typique : 1,5 à 2 %.

TMI du vendeur (%)iTranche marginale pour calculer l'impôt annuel sur la fraction imposable de la rente.

🏘️
Calcul en attente

Famille
Donation pleine propriété
Abattements légaux, droits de donation — CGI art. 779 & 777 — Barème 2025

Paramètres

Valeur du bien ou somme donnée (€)iValeur totale transmise. Pour un bien immobilier, utiliser la valeur vénale déclarée. Pour une somme d'argent, le montant net versé.

Lien de parentéiDétermine l'abattement applicable et le barème des droits. Abattements renouvelables tous les 15 ans.

Abattement déjà utilisé (€)iSi des donations ont déjà été consenties à ce bénéficiaire dans les 15 dernières années, indiquer le montant déjà imputé sur l'abattement légal.

Donataire handicapéiAbattement supplémentaire de 159 325 € cumulable avec l'abattement familial (CGI art. 779 II).

Don familial d'argent exonéré ?iExonération de 31 865 € applicable si : donateur < 80 ans, donataire majeur, lien enfant/petit-enfant/neveu. Non cumulable sur la même base que l'abattement précédent.

🤝
Calcul en attente

Famille
Droits de succession
Actif net successoral — abattements & droits — CGI art. 777 & 779 — barème 2025

Actif successoral

Actif brut (€)iValeur totale des biens transmis : immobilier, comptes, placements, mobilier...

Passif déductible (€)iDettes du défunt au jour du décès : emprunts, factures, frais funéraires forfait 1 500 €...

Héritiers

Lien de parenté

Nombre d'héritiers de ce rang

Donations antérieures < 15 ans (€)iDonations déjà consenties dans les 15 dernières années, qui réduisent l’abattement disponible.

Abattement handicap

⚖️
Calcul en attente

Famille
Usufruit & Nue-propriété
Valorisation selon barème fiscal CGI art. 669 — démembrement viager ou temporaire

Bien à démembrer

Valeur en pleine propriété (€)

Type de démembrement

Âge de l’usufruitier au jour de l’acte

Durée du démembrement (années)

Revenus du bien

Loyers annuels bruts (€)iSert à calculer le rendement annuel de l’usufruit et la valeur économique.

Taux de rendement / actualisation (%)iUtilisé pour la valeur économique : NP économique = PP / (1 + taux)^durée. Saisir le rendement net réel du bien (ex. 3-4 %).

Donation de la nue-propriété (optionnel)

Calculer les droits de donation ?iSi oui, les droits DMTG sont calculés sur la valeur FISCALE de la nue-propriété (art. 669), après abattement selon le lien. La valeur économique est affichée en comparaison (efficacité de la transmission).

Lien donateur → donataire

Nombre de donataires

Donations antérieures < 15 ans (€)

🏛️
Calcul en attente

Famille
Impôt sur la Fortune Immobilière
IFI 2025 — seuil 1 300 000 € — CGI art. 964 à 982 — barème 5 tranches

Patrimoine immobilier brut

Résidence principale (€)iAbattement légal de 30 % appliqué automatiquement sur la résidence principale occupée.

Autres biens immobiliers (€)iValeur vénale au 1er janvier. Inclure parts de SCI, SCPI à proportion immobilière.

Dettes & réductions

Dettes déductibles (€)iEmprunts immobiliers en cours (CRD), travaux devis signés, impôts afférents aux immeubles.

Dons éligibles IFI (€)iDons à organismes d’intérêt général (art. 978 CGI) : réduction de 75 % du montant, plafonnée à l’IFI dû.

💼
Calcul en attente

Investissement
Marchand de biens
Marge nette, TVA sur marge, droits réduits — régime professionnel — CGI art. 1115

Acquisition

Prix d’achat (€)iPrix net vendeur. Les droits d’enregistrement réduits (0,715 %) sont calculés automatiquement (art. 1115 CGI, engagement de revente sous 5 ans).

Bien acquis avec TVA ?iAchat à un particulier / non-assujetti = sans TVA (permet la TVA sur marge). Achat à un assujetti (autre marchand, promoteur) = avec TVA déductible.

Frais de notaire / acquisition (€)iÉmoluments + débours, hors droits d’enregistrement (calculés automatiquement).

Travaux & frais

Travaux HT (€)

Taux TVA travauxi20 % par défaut. 10 % (amélioration logement > 2 ans) ou 5,5 % (rénovation énergétique) selon la nature des travaux.

Frais financiers & portage (€)iIntérêts d’emprunt, assurance, charges de copropriété pendant la détention. Saisir le montant TTC.

Frais de commercialisation TTC (€)iCommission agence, marketing, diagnostics... Montant TTC (TVA récupérable si option à la TVA).

Cession

Prix de vente (€)iEn TVA sur marge / hors champ : prix de vente TTC encaissé. En TVA sur prix total : prix de vente TTC (TVA incluse).

Régime TVA à la reventeiMarge sans option : pas de TVA collectée mais TVA travaux PERDUE. Marge avec option : TVA sur marge + récupération TVA travaux (acquéreur assujetti). Prix total : neuf/rénovation lourde, TVA sur tout le prix + récupération totale. Hors champ : aucune TVA.

Imposition du bénéficeiIS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (PME), 25 % au-delà — calcul automatique. IR/BIC : barème progressif, saisir votre TMI.

TMI (IR / BIC)

🔨
Calcul en attente

Investissement
SCPI — Rendement & fiscalité
Taux de distribution, fiscalité des revenus fonciers, performance nette

Investissement

Montant investi (€)

Prix de part (€)

Taux de distribution (%/an)iTDVM moyen marché 2024 : ~4,7 % brut.

Frais de souscription (%)iEntre 8 et 12 % selon la SCPI. À amortir sur la durée de détention.

Durée de détention (ans)

Revalorisation annuelle part (%)iHypothèse prudente : 0 à 1 %/an.

Fiscalité

TMI

Type de SCPI

Clé de démembrement (% nue-propriété)iPart du prix payée pour la nue-propriété. Fixée commercialement par la SCPI selon la durée (ex. 10 ans ≈ 67-77 %). Différente du barème fiscal art. 669.

📦
Calcul en attente

Épargne
Assurance-vie
Projection, fiscalité des rachats — abattement 8 ans — CGI art. 125-0 A — 2025

Contrat

Versement initial (€)

Versements complémentaires / mois (€)

Durée d’épargne (ans)

Rendement annuel net de frais (%)iFonds euros 2025 : ~2,5 %. UC actions long terme : 5-7 %. Profil mixte : 3-4 %.

Rachat partiel simulé

Montant du rachat partiel (€)iSeule la quote-part d’intérêts dans le rachat est fiscalisée (règle de la proportion).

Ancienneté du contrat au rachat (ans)

TMI

🛡️
Calcul en attente

Épargne
Plan d’Épargne en Actions
Plafond 150 000 € — exonération IR après 5 ans — CGI art. 150-0 A — 2025

Paramètres PEA

Versements totaux (€)iPlafond légal : 150 000 € (PEA bancaire) + 75 000 € (PEA-PME). Cumulable.

Durée de détention (ans)

Rendement annuel moyen (%)iCAC 40 dividendes réinvestis long terme : ~7-8 %/an. Hypothèse prudente : 5 %.

Frais de gestion annuels (%)

Sortie & fiscalité

Mode de sortie

TMI (pour comparaison hors PEA)

📊
Calcul en attente

Épargne
Intérêts composés
Capitalisation, règle des 72, projection multi-durée — effet boule de neige

Paramètres

Capital initial (€)

Versement mensuel (€)

Taux annuel (%)

Durée (ans)

Inflation annuelle (%)iPermet de calculer la valeur réelle (pouvoir d’achat constant) du capital final.

📈
Calcul en attente

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