La banque calcule votre taux d’endettement (taux d’effort) en divisant toutes vos charges de crédit par vos revenus nets. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonne ce ratio à 35 % (assurance emprunteur incluse) et la durée à 25 ans, avec un différé d’amortissement de 2 ans au plus lorsque l’entrée en jouissance est décalée (neuf VEFA/CCMI, ou ancien avec travaux ≥ 10 % du coût total de l’opération).

• Salaires, traitements : revenus nets avant impôt (le prélèvement à la source ne modifie pas l’assiette) — pratique variable selon l’établissement
• Revenus locatifs : 70 % en pratique (neutralisation du risque de vacance)
• Dividendes, SCPI : si réguliers sur 2-3 ans (avis fiscaux requis)
• Pensions alimentaires reçues : si jugement
• BIC/BNC/gérants : moyenne des 3 derniers bilans
• RSA, APL, allocations familiales : généralement non retenus

Les banques peuvent accorder des crédits ne respectant pas ces critères dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, dont au moins 70 % pour l’acquisition de la résidence principale et au moins 30 % pour les primo-accédants (décision D-HCSF-2023-2 du 29/06/2023). Aucun plafond chiffré de taux d’effort ne s’applique aux dossiers relevant de cette marge.

• Taux nominal : taux d’intérêt pur, hors frais et assurance
• TAEG : taux actuariel annuel incluant intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, frais d’intermédiaire et coût des garanties — indicateur légal de comparaison, qui ne doit pas dépasser le taux d’usure (Banque de France, révisé chaque trimestre)
• Assurance emprunteur : exigée par la banque, entre 0,10 % (délégation, jeune profil) et 0,60 % (groupe bancaire, risque aggravé)

• Suppression des IRA (indemnités de remboursement anticipé) — plafonnées par la loi à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû
• Frais de dossier : 0 € via courtier ou négociation directe
• Modularité : clause de ±20 à 30 % de la mensualité selon évolution situation
• Transférabilité : permet de garder les conditions du prêt lors d’un changement de bien
• Différé partiel : 3 à 6 mois sans rembourser le capital (utile si travaux)
• Délégation d’assurance : résiliation et substitution possibles à tout moment depuis la loi n° 2022-270 (dite Lemoine)

La banque doit maintenir son offre pendant 30 jours minimum. Délai de réflexion obligatoire de 10 jours : l’offre ne peut être acceptée qu’à partir du 11e jour (service-public.fr F16123). Remboursement anticipé total ou partiel possible à tout moment.

Au lieu de partir d’un montant à emprunter, on part d’une mensualité cible — ce que vous pouvez rembourser chaque mois — pour calculer le capital accessible. Très utile pour valider rapidement un dossier ou comparer des durées.

Capital = Mensualité ÷ [t × (1+t)^n / ((1+t)^n − 1) + TAEA / 12]
Avec t = taux nominal / 12 et une assurance calculée sur le capital initial (TAEA / 12 par mois)

• Tester 3 durées différentes pour visualiser l’impact sur le capital et le coût total
• La mensualité saisie doit rester sous le critère HCSF de 35 % de vos revenus (assurance incluse)
• Ne pas oublier que la mensualité inclut assurance : la saisir toutes charges comprises

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance le logement neuf sur tout le territoire (appartement ou maison, VEFA, CCMI, PSLA, BRS, accession sociale, transformation de locaux) et, en zones B2 et C, le logement ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total et une performance énergétique de classe D minimum. L’extension à tous les logements neufs vaut jusqu’au 31 décembre 2027 (economie.gouv.fr).

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l’offre (sauf exceptions)
• Résidence principale au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux
• Revenu retenu = le plus élevé entre le RFR N-2 et le coût total de l’opération / 9, sous plafond de ressources

La tranche dépend du revenu retenu divisé par le coefficient familial (1 ; 1,5 ; 1,8 ; 2,1 ; 2,4 ; 2,7 ; 3 ; 3,3 de 1 à 8 personnes et plus — CCH L31-10-12 ; ANIL). La quotité s’applique au coût de l’opération plafonné selon la zone et la composition du foyer (coefficient familial plafonné à 2,4 à partir de 5 personnes pour ce plafond — CCH L31-10-10). Le PTZ ne peut dépasser le montant des autres prêts d’une durée d’au moins 2 ans (de plus de 25 % lorsque la quotité est de 50 % — CCH L31-10-8). Le revenu retenu doit être strictement inférieur au plafond de ressources.

Pour éviter la hausse de mensualité quand le PTZ entre en remboursement, la banque peut lisser le prêt principal : ses échéances sont plus élevées pendant le différé et plus faibles ensuite, de sorte que la somme PP + PTZ reste constante.

La renégociation consiste à demander à sa propre banque une réduction du taux. Le rachat de crédit (module suivant) implique de changer d’établissement. Les deux aboutissent au même résultat mais les coûts diffèrent.

L’opération est généralement rentable si :
• Il reste au moins 1/3 de la durée à courir
• L’écart de taux est d’au moins 0,7 à 1 point
• Le capital restant dû est supérieur à 70 000 €

Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au plus faible de :
• 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement
Elles ne sont pas dues si le remboursement fait suite à la vente du logement consécutive à un changement de lieu de travail, une cessation forcée d’activité ou un décès (emprunteur ou conjoint). C. consommation art. L313-47 à L313-49 et R313-25 (service-public.fr F1669).

Renégociation = même banque, on demande un meilleur taux. Rachat = une autre banque rembourse votre prêt et vous en accorde un nouveau, souvent avec regroupement de plusieurs dettes.

• Votre banque refuse de renégocier
• Vous avez plusieurs crédits à regrouper (immo + conso)
• L’écart de taux justifie les coûts de transfert
• Vous souhaitez changer la durée ou libérer de la mensualité

Le nouveau crédit relève du régime du crédit immobilier lorsque la part des crédits immobiliers atteint 60 % du montant total de l’opération de regroupement (C. consommation R314-18 ; ANIL), sinon du crédit à la consommation. Selon l’art. R314-18, la part se calcule sur le montant total de l’opération, frais compris lorsqu’ils y figurent (les frais des crédits immobiliers s’ajoutent à leur part). Le simulateur la calcule sur les seuls capitaux restant dus : lorsque la part est proche de 60 %, faire confirmer le régime par l’établissement. Le TAEG doit rester sous le taux d’usure de la catégorie correspondante.

• IRA : min(6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, 3 % du CRD) pour un prêt immobilier
• Mainlevée d’hypothèque : émoluments réglementés + débours, si garantie hypothécaire
• Frais de dossier nouvelle banque
• Nouvelle garantie : caution (Crédit Logement) ou hypothèque

Le reste à vivre est la somme disponible chaque mois après paiement de toutes les charges fixes (crédits, loyer, charges courantes estimées). Les banques l’analysent en complément du taux d’endettement.

Au-delà du critère HCSF, les banques refusent des dossiers dont le reste à vivre est insuffisant même si le taux est inférieur à 35 %. Un reste à vivre faible signale un risque de défaut en cas d’imprévu.

Saisissez les paramètres de deux offres de prêt différentes pour les comparer objectivement sur : mensualité, coût total, TAEG, et coût de l’assurance. Le résultat indique l’offre la plus avantageuse et le gain réel.

• TAEG : indicateur légal de comparaison, il intègre tout
• Coût total : intérêts + assurance + frais sur toute la durée
• Mensualité assurance incluse : impact mensuel réel
• Flexibilité : IRA, modularité, transférabilité (à négocier séparément)

• DMTO (droits de mutation) : taxe départementale (4,50 % taux plafond historique, ou 5,00 % depuis 2025 dans les départements ayant voté la hausse — primo-accédants protégés à 4,50 %) + taxe communale (1,20 %) + frais d’assiette (2,37 % de la part départementale)
• Émoluments du notaire : barème national dégressif TTC
• Formalités et débours : frais de publication, cadastre, pièces d’urbanisme — montants libres, le simulateur retient une estimation (800 € HT + TVA et 600 € de débours)
• TVA : applicable sur émoluments et honoraires

• Déduction du mobilier : liste valorisée contradictoire — réduit l’assiette des DMTO
• Biens neufs : droits réduits à environ 0,715 % (taxe de publicité foncière), la TVA étant incluse dans le prix
• Remise sur émoluments : jusqu’à 20 % sur la part des émoluments calculée sur les tranches de 100 000 € et plus (C. com. art. A444-174) — à demander
• Honoraires libres : négociables sur les actes non tarifés

La banque exige une garantie sur le prêt immobilier. Elle lui permet de se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur. Son coût est inclus dans le TAEG.

Garantie réelle inscrite au service de la publicité foncière. Applicable à tous biens et tous prêts (VEFA, construction, travaux). Coût : taxe de publicité foncière 0,70 % (CGI art. 844, hors frais d’assiette — environ 0,715 % au total) + contribution de sécurité immobilière 0,05 % (CGI art. 881 H), assises sur les sommes garanties en capital et accessoires (usuellement capital × 1,2), + émoluments de l’acte de prêt notarié + débours. Mainlevée seulement en cas de remboursement avant le terme (revente) ; sinon l’inscription prend fin un an après la dernière échéance.

Depuis 2022, elle remplace le privilège de prêteur de deniers (C. civ. art. 2402). Elle garantit l’achat d’un bien existant (maison, appartement, terrain), mais pas un achat en VEFA ni le financement de travaux. Son inscription n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière (service-public.fr F786) : restent la CSI, les émoluments et les débours. Option la moins chère parmi les garanties réelles.

Organisme de cautionnement mutualisé. Pas d’inscription au fichier immobilier → pas de frais de mainlevée à la revente. Le coût comprend une commission de caution (plafonnée par prêt) et une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), restituée en partie en fin de prêt sans incident : dernier taux de restitution annoncé 71,07 % (creditlogement.fr, août 2026 — source professionnelle). Pas de grille publiée : à défaut du montant communiqué par la banque, le simulateur reprend les résultats du simulateur officiel de Crédit Logement (Formule Classic, résidence principale, relevé du 09/10/2026) : FMG = 230 € + 0,89 % du prêt ; commission = 0,5 % du prêt (minimum 150 €, plafond 650 €), puis 0,25 % au-delà de 260 000 € (plafond 850 €). Commission plus élevée pour un bien locatif ou secondaire (780 € au lieu de 650 € pour 200 000 €). Formule Initio (moins de 37 ans) non simulée.

Certains réseaux bancaires proposent leur propre organisme de caution, avec des conditions propres. Demander le détail à l’établissement.

Le viager est une vente immobilière où le prix est converti en bouquet (comptant à la signature) et en rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur (crédirentier). L’acheteur (débirentier) parie sur l’espérance de vie.

La valeur occupée du bien (DUH — Droit d’Usage et d’Habitation) est décotée de 30 à 50 % selon l’âge. Le bouquet est librement fixé (généralement 20 à 30 % de la valeur occupée). La rente est calculée sur le solde (capital à renter) en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier : le notaire utilise des barèmes (service-public F2762). Le module retient une annuité viagère indicative sur l’espérance de vie INSEE.

La rente viagère est imposée à l’IR (et aux prélèvements sociaux) sur une fraction imposable selon l’âge au 1er versement (CGI art. 158-6) :

Le point mort est la durée au-delà de laquelle l’acheteur a payé plus que la valeur marché du bien. Le TRI acheteur est d’autant meilleur que le vendeur vit peu longtemps. Le TRI vendeur s’améliore avec la longévité.

Un propriétaire qui vend un bien autre que sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération totale de plus-value s’il remplit toutes les conditions suivantes.

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession
• Utiliser tout ou partie du prix de cession pour acquérir ou construire une RP dans un délai de 24 mois
• Ne pas avoir bénéficié de ce dispositif dans les 4 années précédentes
• Le bien cédé n’est pas la RP actuelle

Si le remploi est partiel, l’exonération est proportionnelle au montant remployé. Exemple : prix de vente 200 000 €, remploi 150 000 € → exonération sur 75 % de la PV.

Barème ci-dessus : ligne directe. Époux / partenaires de PACS : barème spécifique (art. 777, tableau II). Frères et sœurs : 35 % jusqu’à 24 430 € puis 45 % ; neveux et nièces : 55 % ; autres personnes : 60 % (tableau III). Le simulateur applique le barème correspondant au lien choisi.

En plus de l’abattement classique, un don de sommes d’argent exonéré de 31 865 € est possible si : donateur de moins de 80 ans, donataire majeur, bénéficiaire enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, si le donateur n’a pas de descendant, neveu ou nièce. Cumulable avec l’abattement de parenté (CGI art. 790 G).

La plus-value immobilière est imposée à 19 % au titre de l’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements.

Le taux s’applique à la totalité de la plus-value nette imposable (après abattement IR), pas seulement à la part au-delà de 50 000 €. Un lissage s’applique entre 50 001 et 60 000 € (2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20) et au début de chaque tranche supérieure. Source : CGI art. 1609 nonies G, BOI-RFPI-TPVIE-20.

• Résidence principale : exonération totale et immédiate
• Cession < 15 000 € : exonération totale
• Première cession d’un logement autre que RP si pas propriétaire 4 ans avant
• Retraités et invalides sous conditions de ressources

Loyer annuel brut ÷ Investissement total × 100
Le loyer annuel est basé sur le loyer HC × 12, sans déduire la vacance. L’investissement total inclut prix d’achat, frais de notaire, travaux et ameublement.
C’est l’indicateur de première lecture — utile pour comparer rapidement deux biens, mais trompeur car il ignore toutes les charges et la fiscalité.

(Loyer effectif annuel − Charges propriétaire) ÷ Investissement total × 100
Le loyer effectif tient compte de la vacance locative. Les charges propriétaire incluent : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO et frais de gestion.
C’est le vrai indicateur de performance locative brute, avant impôt. Il permet de comparer des biens avec des charges différentes.

(Loyer effectif − Charges − Impôt sur loyers) ÷ Investissement total × 100
L’impôt est calculé selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP) appliqué à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé non professionnel ; LMP : cotisations sociales, non calculées). C’est le seul indicateur comparable à d’autres placements (fonds euros, actions, SCPI).
Note : la mensualité de crédit n’entre pas dans le calcul des rendements — elle impacte uniquement le cash-flow.

(Loyer effectif − Charges − Impôt) ÷ 12 − Mensualité crédit
Résultat net de trésorerie chaque mois. Positif = autofinancement. Négatif = effort d’épargne forcé.
Un cash-flow négatif ne signifie pas un mauvais investissement : la constitution de patrimoine peut compenser.

Le TRI est le taux qui annule la VAN. Il exprime le rendement annualisé de l’investissement en tenant compte de tous les flux : apport, cash-flows nets, et produit de cession. C’est l’indicateur de référence pour comparer des investissements.

La VAN actualise tous les flux futurs au taux cible (votre rendement minimum attendu). Si VAN > 0, l’investissement surperforme votre exigence. Si VAN < 0, il y a destruction de valeur relative.

• Revalorisation : tester 1 %, 2 %, 3 % pour mesurer la robustesse
• Cash-flow : que se passe-t-il si le loyer baisse de 10 % ?
• Durée : le TRI s’améliore souvent avec le temps (frais d’acquisition amortis sur plus d’années). L’impôt sur la plus-value et les frais de cession ne sont pas intégrés au calcul.

• Taux : 1,70 % depuis le 1er août 2026 (décision BdF / Ministère Économie)
• Plafond Livret A : 22 950 € (hors intérêts capitalisés) — au-delà, plus aucun dépôt possible
• Plafond LDDS : 12 000 €
• Fiscalité : 0 % (ni IR, ni prélèvements sociaux)
• Liquidité : disponible à tout moment

Les intérêts sont calculés par quinzaine : seules les sommes placées pendant des quinzaines entières produisent des intérêts.
• Dépôt jusqu’au 15 : pris en compte le 16 ; dépôt à partir du 16 : pris en compte le 1er du mois suivant
• Retrait jusqu’au 15 : solde arrêté au dernier jour du mois précédent ; retrait à partir du 16 : solde arrêté au 15
Les intérêts sont capitalisés chaque 31 décembre (service-public F2365).

• Épargne de précaution : 3 à 6 mois de charges — toujours disponible
• Court terme : horizon < 2 ans, meilleur rapport sécurité/rendement
• Apport futur : épargner méthodiquement avant acquisition

Le simulateur intègre un tableau de veille réglementaire qui recense tous les paramètres légaux utilisés dans les simulateurs, leur date de dernière mise à jour, et leur prochaine échéance de révision.

• Taux du Livret A (révision semestrielle)
• Taux HCSF et dérogations (annuel)
• Barème DMTO départementaux (vote annuel)
• Plafonds PTZ et zones (annuel)
• Abattements plus-value (loi de finances)
• Seuils micro-foncier et micro-BIC (loi de finances)
• Taux prélèvements sociaux (loi de finances)
• Barème émoluments notaires (arrêté)
• Barème IR, PFU, plafonds PER, abattements et barèmes DMTG, IFI (loi de finances)

Les droits sont calculés sur la part nette reçue par chaque héritier (actif − passif, divisé par le nombre d’héritiers de ce rang), après un abattement dépendant du lien de parenté.

• Enfant : 100 000 € (par parent, tous les 15 ans)
• Conjoint / PACS : exonération totale (art. 796-0 bis)
• Petit-enfant : 1 594 € (100 000 € partagés s’il vient en représentation de son parent prédécédé ou renonçant)
• Frère / sœur : 15 932 €
• Neveu / nièce : 7 967 € (taxation 55 %)
• Père / mère : 100 000 €
• Autres héritiers (cousins, beaux-enfants non adoptés, tiers) : 1 594 € (55 % jusqu’au 4e degré, 60 % au-delà et entre non-parents)
• Personne handicapée : +159 325 € cumulable

5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10, 15, 20 % (jusqu’à 552 324 €), 30, 40 et 45 % au-delà de 1 805 677 €.

Le fisc ajoute un forfait mobilier de 5 % de l’actif (art. 764 CGI) sauf inventaire. Frais funéraires déductibles dans la limite de 1 500 €. Un beau-fils / une belle-fille n’est traité(e) comme un enfant qu’en cas d’adoption simple avec 5 ans de soins (art. 786 CGI).

La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier : 90 % avant 21 ans, puis −10 points par tranche de 10 ans, jusqu’à 10 % au-delà de 90 ans. La nue-propriété est le complément à 100 %.

Estimé à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans pouvoir dépasser la valeur viagère.

La valeur fiscale (art. 669) est obligatoire pour les droits de donation/succession. Pour l’IFI, l’usufruitier déclare en principe la pleine propriété (CGI art. 968, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) ; la répartition selon l’art. 669 ne s’applique que dans des cas limitatifs (usufruit légal du conjoint survivant, vente de la nue-propriété hors art. 751, donation avec réserve d’usufruit à l’État ou à certains organismes). La valeur économique (espérance de vie INSEE + rendement du bien) reflète la réalité : elle sert pour une vente, un partage, ou pour mesurer l’efficacité d’une transmission (on transmet une valeur réelle élevée en ne payant des droits que sur la valeur fiscale, souvent inférieure).

L’IFI est dû si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.

• Jusqu’à 800 000 € : 0 %
• 800 000 – 1 300 000 € : 0,50 %
• 1 300 000 – 2 570 000 € : 0,70 %
• 2 570 000 – 5 000 000 € : 1,00 %
• 5 000 000 – 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà : 1,50 %

Pour un patrimoine entre 1,3 et 1,4 M€ : décote = 17 500 − 1,25 % × patrimoine taxable.

Dons à certains organismes : réduction d’IFI égale à 75 % du montant des dons (art. 978), dans la limite de 50 000 € par an et de l’IFI dû.

Si IFI + impôts dus au titre des revenus N-1 > 75 % des revenus N-1, l’IFI est réduit de l’excédent (art. 979, redevables domiciliés en France). Le plafonnement se calcule après la réduction pour dons.

Avec l’engagement de revendre dans 5 ans (art. 1115 CGI), l’acquisition est exonérée des droits de mutation ; seule la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % est due. À défaut de revente dans le délai : droits liquidés au tarif en vigueur au jour de l’acquisition + intérêt de retard (art. 1840 G ter et 1727 ; BOI-ENR-DMTOI-10-50).

• Immeuble achevé depuis plus de 5 ans, sans option : vente exonérée (art. 261-5). Aucune TVA collectée, TVA travaux et frais non récupérable.
• Option pour la TVA (art. 260-5° bis) ou terrain à bâtir : TVA sur la marge si l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (art. 268). Marge = prix de vente − prix d’acquisition (droits de mutation inclus), TVA calculée en dedans (× 20/120). Récupération de la TVA travaux/frais.
• Prix total : immeuble neuf (achevé depuis 5 ans au plus) ou rendu à l’état neuf, ou bien acquis avec TVA déductible. TVA sur tout le prix, récupération de la TVA d’amont.

IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. IR/BIC : barème progressif + cotisations sociales des indépendants (non calculées par le module). Aucun abattement pour durée de détention (régime professionnel).

Travaux : TVA à 10 % (5,5 % pour la rénovation énergétique) possible sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans, sur attestation, quelle que soit la qualité du client, sauf travaux concourant à produire un immeuble neuf (CGI art. 279-0 bis et 278-0 bis A ; BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10).

• Pleine propriété : revenus + plus-value.
• Nue-propriété (démembrement temporaire) : achat décoté (selon clé), aucun revenu pendant le démembrement, récupération de la pleine propriété au terme. Idéal pour capitaliser sans fiscalité.
• Usufruit : perçoit les revenus pendant la durée, sans capital au terme. Souvent pour une personne morale (IS).

Revenus fonciers : imposés à la TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Taux de PS maintenu à 17,2 % en 2026 pour les revenus fonciers (service-public F2329). Régime micro-foncier (abattement 30 %) possible si le total des revenus fonciers bruts n’excède pas 15 000 €/an et si vous êtes également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue (BOI-RFPI-DECLA-10 § 50). SCPI européennes : selon la convention, exonération en France sous réserve du taux effectif, ou crédit d’impôt égal à l’impôt français (IR + PS) — à vérifier pays par pays.

Régime des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (CGI art. 150 UB), c’est-à-dire celui des plus-values immobilières des particuliers. Prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition réels, dont la commission de souscription (CGI art. 150 VB II-3° ; BOI-RFPI-SPI-20 § 20 : frais d’acquisition pris pour leur montant réel, la commission de souscription faisant partie du prix payé) : 19 % + 17,2 % de PS après abattements pour durée (exo. IR 22 ans / PS 30 ans), surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (service-public F10864).

Parts de SCPI à déclarer pour la valeur des biens immobiliers détenus si le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € ; en cas de démembrement, l’usufruitier déclare en principe la pleine propriété (service-public F563).

Seule la part d’intérêts contenue dans un rachat est imposée (au prorata : intérêts / capital total). Le capital versé n’est jamais taxé.

PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS), ou barème sur option.

• Abattement annuel : 4 600 € (seul) / 9 200 € (couple) sur les intérêts
• Au-delà : 7,5 % IR (primes jusqu’à 150 000 €) + 17,2 % PS
• Primes > 150 000 € (tous contrats, seuil personnel) : 12,8 % IR sur la fraction des produits correspondant aux primes excédentaires
• Prélèvements sociaux de l’assurance-vie maintenus à 17,2 % en 2026 (exclusion de la hausse de CSG — service-public F2329)

Primes versées avant 70 ans : abattement 152 500 € par bénéficiaire (art. 990 I). Au-delà : prélèvement de 20 % jusqu’à 700 000 € puis 31,25 % (BOI-TCAS-AUT-60) ; conjoint ou partenaire de PACS exonéré. Primes versées après 70 ans : droits de succession au-delà d’un abattement global de 30 500 € (art. 757 B).

150 000 € de versements sur un PEA. Un PEA et un PEA-PME-ETI sont cumulables dans la limite de 225 000 € au total (service-public F2385).

• Avant 5 ans : tout retrait = clôture du plan (sauf licenciement, invalidité, retraite anticipée, création ou reprise d’entreprise) + gain imposé à 12,8 % (ou barème sur option) + 18,6 % de PS, soit 31,4 %.
• Après 5 ans : plus-values exonérées d’IR, seuls les prélèvements sociaux de 18,6 % s’appliquent (taux 2026, service-public F2329). Retraits partiels possibles sans clôture.

Possible uniquement pour un PEA assurance. Après 5 ans, la rente est exonérée d’IR ; les PS portent sur une fraction selon l’âge au premier versement (70 / 50 / 40 / 30 %).

Les intérêts génèrent eux-mêmes des intérêts. Capital final = capital initial × (1 + taux)^durée, auquel s’ajoutent les versements périodiques capitalisés. Convention : taux annuel effectif ; versements mensuels en fin de mois, capitalisés au taux mensuel équivalent (1 + taux)^(1/12) − 1.

Le capital double en environ 72 / taux années. Ex. à 6 %/an : doublement en ~12 ans.

Le pouvoir d’achat est calculé en déflatant le capital par l’inflation : valeur réelle = capital / (1 + inflation)^durée.

Tout emprunteur peut résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans frais (offres émises depuis le 1er juin 2022, contrats en cours depuis le 1er septembre 2022). La nouvelle assurance doit présenter un niveau de garantie équivalent selon la grille CCSF. Le prêteur dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la substitution et émettre l’avenant ; la résiliation prend effet 10 jours après la réception par l’assureur de la décision du prêteur (ou à la date d’effet du nouveau contrat si elle est postérieure).

Aucune information de santé ni examen médical ne peut être demandé si la part assurée n’excède pas 200 000 € par assuré (encours cumulé des crédits immobiliers) et si le prêt se termine avant les 60 ans de l’assuré.

Indicateur permettant de comparer le coût de l’assurance entre offres. Demander la fiche standardisée d’information (FSI) à chaque assureur.

• DC/PTIA : Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie
• ITT : Incapacité Temporaire de Travail — si actif
• IPT / IPP : Invalidité Permanente Totale / Partielle
• PE : Perte d’emploi — optionnel

Lorsque les charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) excèdent les revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Sur option, ce plafond est rehaussé à concurrence des dépenses de rénovation énergétique (passage de la classe E, F ou G à A, B, C ou D), dans la limite globale de 21 400 €, pour les dépenses payées du 01/01/2023 au 31/12/2027. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Économie fiscale = IR estimé à la TMI sur la part imputée sur le revenu global ; IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers neutralisés (année des travaux et reports).

Les intérêts ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global. S’ils excèdent les loyers, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers uniquement (10 ans).

Le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation sur le RG, sous peine de remise en cause intégrale. Hors plafonnement global des niches fiscales.

En ASL (achat+travaux séparés) : travaux non intégrés à la PV imposable. En VIR (vente d’immeuble à rénover) : travaux déductibles de la PV à la revente.

Transparence fiscale : revenus imposés chez les associés (revenus fonciers, IR + 17,2 % PS). Plus-value relevée du régime des particuliers avec abattements pour durée (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans). Pas d’amortissement.

Société opaque : IS 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %. L’amortissement comptable réduit le résultat chaque année. Mais la PV à la cession est calculée sur la Valeur Nette Comptable (prix − amortissements) — piège majeur souvent ignoré à la création.

Les dividendes distribués par une SCI IS sont des revenus du capital, soumis au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % IR + 18,6 % PS). Le taux de 17,2 % ne subsiste que pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières, l’assurance-vie, le PEL, le CEL et le PEP (service-public F2613 et F2329).

Amortissement déductible des revenus fonciers (régime réel) sur une assiette de 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux.

* si au moins 50 % des revenus bruts des logements loués relèvent de la location sociale / très sociale. Amortissements non déduits non reportables.

Le déficit foncier, amortissement compris, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, hors fraction provenant des intérêts d’emprunt (reportable sur les revenus fonciers 10 ans). Limite portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer le bien de la classe E/F/G à A-D au plus tard le 31/12/2027 (non simulé).

• Logement en bâtiment d’habitation collectif ; ancien : réhabilitation lourde (classe A ou B) et travaux ≥ 30 % du prix
• Acquisition (ou dépôt du permis de construire) du 21/02/2026 au 31/12/2028
• Location nue, résidence principale du locataire, au moins 9 ans, prise d’effet dans les 12 mois
• Plafonds de loyer et de ressources (intermédiaire : art. 199 novovicies III ; social / très social : art. 199 tricies)
• Locataire hors foyer fiscal et hors parents ou alliés jusqu’au 2e degré ; pas de démembrement
• Amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession

• Plafond travaux : 400 000 € sur 4 ans consécutifs
• Réduction acquise dès le paiement des travaux (pas à l’achèvement)
• Location nue obligatoire 9 ans, résidence principale du locataire (hors foyer fiscal, ascendants et descendants — impots.gouv.fr)
• Mise en location dans les 12 mois après achèvement
• Hors plafonnement niches fiscales
• Réduction reportable 3 ans si IR insuffisant
• Architecte des Bâtiments de France (ABF) obligatoire
• Pas de plafond loyer ni conditions de ressources du locataire

• Loyers imposés en revenus fonciers (barème IR)
• Donation interdite pendant l’engagement de location
• PV : travaux non déductibles en ASL — déductibles en VIR
• Frais de notaire calculés sur le foncier seul (ASL) ou foncier+travaux (VIR)

En direct, SCI IR, ou SCPI. Démembrement exclu, sauf s’il résulte du décès de l’un des membres du couple et que le survivant reprend l’engagement de location (CGI art. 199 tervicies). Réduction d’impôt : intéressante surtout pour un impôt sur le revenu élevé.

Déduction des charges (travaux, intérêts, entretien) sans limite de montant ni plafonnement des niches fiscales. Taux selon l’usage du bien. Si l’immeuble procure des recettes, l’excédent de déficit est reportable sur le revenu global jusqu’à la 6e année incluse ; sans recettes, l’excédent est perdu (BOI-RFPI-SPEC-30-20-20 §10).

• Bien classé ou inscrit MH, labellisé Fondation du patrimoine, ou agréé (demande d’agrément déposée au plus tard le 31/12/2013)
• Conservation 15 ans depuis l’acquisition
• Pas d’obligation de louer ni d’ouvrir au public
• Transmission en franchise d’impôt (donation/succession) si engagement conservé

• Frais de notaire dans l’ancien (non réduits)
• PV : travaux non déductibles en ASL, déductibles en VIR
• Si division (depuis 2009) : 75 % des surfaces affectées à l’habitation dans les 2 ans (CGI art. 156 bis V)
• Détention via une société civile non soumise à l’IS : exclue, sauf exceptions (CGI art. 156 bis II)

Statut LMP si recettes > 23 000 €/an ET > autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions et rentes viagères, BIC hors meublé, BA, BNC, art. 62). Les deux conditions doivent être réunies simultanément (CGI art. 155 IV ; BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 110 à 150).

• PS 18,6 % (au lieu de 17,2 %) sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis 2026
• LMNP — CGI art. 150 VB III (cessions depuis le 15/02/2025) : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, sauf résidences étudiants / jeunes / seniors (L.631-12, L.631-13 CCH), établissements L.312-1 I 6°-7° CASF et soins de longue durée (L.6143-5 CSP)
• Bascule LMP involontaire si loyers augmentent ou autres revenus d’activité baissent (ex. passage à la retraite)
• LMP : PV pro calculée en tenant compte des amortissements comptabilisés, même non déduits (BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 340)

Les versements volontaires sont déductibles du revenu imposable dans la limite du plafond épargne retraite. L’avantage est immédiat et proportionnel à la TMI. La fiscalité est reportée à la sortie.

10 % des revenus d’activité N-1 nets de frais professionnels, dans la limite de 37 680 €. Plancher 4 710 € (service-public F14709). Plafonds non utilisés reportables sur 5 ans à partir des plafonds 2026 (loi de finances 2026, art. 10) ; les plafonds 2024 et 2025 restent utilisables 3 ans, jusqu’en 2027 et 2028 (service-public F14709). Versements effectués à partir de 70 ans : non déductibles depuis le 01/01/2026 (art. 9).

• Acquisition résidence principale
• Décès conjoint / partenaire PACS
• Invalidité 2e ou 3e catégorie SS
• Liquidation judiciaire / surendettement
• Expiration droits chômage